Achat appartement familial, comment choisir ?

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Au cours du siècle dernier, d’innombrables investisseurs immobiliers ont accru leur patrimoine de manière exponentielle en achetant des immeubles d’habitation. Mais, avant de devenir des investisseurs prospères, ils ont tous commencé comme des débutants, désireux d’acheter leur première propriété multifamiliale. Si vous souhaitez suivre leurs traces et acheter votre propre complexe d’appartements, cet article est un excellent point de départ. Nous vous présenterons les principes de base de l’investissement dans les appartements et vous fournirons tout ce que vous devez savoir pour commencer votre voyage. Bien sûr, lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier multifamilial, la connaissance est le pouvoir – ne vous fiez donc pas uniquement à cet article, mais utilisez-le plutôt comme point de départ pour commencer vos recherches et démarrer votre voyage du bon pied.

L’achat d’un complexe d’appartements est-il un bon investissement ?

Lorsque vous décidez d’acheter un immeuble d’appartements (et quel type d’immeuble acheter), il est important d’examiner les avantages et les inconvénients d’un investissement dans des propriétés multifamiliales. Nous aborderons cette question sous l’angle traditionnel des avantages et des inconvénients, mais il peut être tout aussi efficace de considérer l’investissement dans les immeubles d’appartements sous un angle différent, en analysant ses risques, ses avantages et le temps qu’il faut y consacrer. Pour placer l’investissement en appartement dans un contexte raisonnable, il faut le comparer à d’autres investissements que l’on pourrait acheter, par exemple des actions d’une société bien connue.

Acheter votre premier immeuble d’appartements :

Par exemple, si nous comparons l’achat d’un immeuble de 10 appartements pour 2 millions de francs Suisse  à l’achat d’actions d’une société de premier ordre pour 2 millions de francs Suisse , nous pouvons certainement dire que l’achat de l’immeuble demandera plus de temps et comportera potentiellement plus de risques. Cependant, il y a aussi la possibilité de faire beaucoup plus de bénéfices, notamment parce que la plupart des immeubles d’appartements sont achetés avec des prêts. Au lieu d’utiliser 2 millions de francs Suisse  pour acheter un immeuble d’appartements de la même valeur, un investisseur pourrait les utiliser comme un acompte de 25 % sur un prêt pour un immeuble d’appartements de 8 millions de francs Suisse . Bien sûr, les actions d’une société ne sont qu’une option parmi d’autres ; les investisseurs peuvent acheter des obligations, investir dans un fonds spéculatif, ou même acheter des maisons individuelles ou des propriétés industrielles – cependant, toutes ces comparaisons dépassent le cadre de cet article. Cela étant dit, nous allons passer directement aux avantages et aux inconvénients :

Les avantages de l’investissement dans les appartements

Plus de diversification et moins de risque d’inoccupation que l’investissement dans des maisons individuelles ; par exemple, une inoccupation peut ne pas être un problème majeur pour un investisseur en appartement.

En général, l’investissement dans des appartements offre souvent de meilleures chances de rendement que l’investissement dans des actions “sûres”, bien qu’en pratique, cela dépende entièrement des conditions du marché et des choix de l’investisseur. Les investisseurs peuvent utiliser un prêt Hypothécaire pour acheter un immeuble d’appartements, souvent avec un acompte de 25 à 30 % seulement (et parfois moins).

Déductions et incitations fiscales, notamment

Déduction fiscale des intérêts hypothécaires

L’amortissement accéléré par le biais d’études de ségrégation des coûts permet souvent aux investisseurs d’amortir une grande partie de la valeur de leur bien au cours des 5 à 10 premières années de détention. Les échanges 1031 permettent aux investisseurs de différer le paiement de l’impôt sur les plus-values en “échangeant” un bien immobilier multifamilial ou commercial contre un autre, à condition que le nouveau bien ait une valeur égale ou supérieure à l’ancien.

Les propriétaires d’appartements peuvent générer des revenus supplémentaires grâce à des machines à laver, des distributeurs automatiques, des places de stationnement supplémentaires, des frais pour animaux de compagnie ou la location d’espaces à des locataires commerciaux.

Inconvénients de l’investissement dans des appartements

Les appartements peuvent être notoirement difficiles à gérer, surtout pour les nouveaux propriétaires. De nombreux propriétaires choisissent de confier cette tâche à une société de gestion immobilière, qui prélèvera probablement entre 10 et 20 % des loyers (bien que des accords de forfaits soient aussi souvent disponibles). Les propriétaires d’appartements peuvent être confrontés à des risques supplémentaires en matière de responsabilité, en particulier dans les grands complexes à plusieurs étages, ainsi que dans les complexes dotés de piscines, de gymnases et d’autres zones où les accidents sont plus susceptibles de se produire.

Les inspections de sécurité et les questions de conformité juridique peuvent être à la fois coûteuses et longues (ce qui est rarement le cas pour les investisseurs en maisons individuelles).

Contrairement aux actions de Google ou de Coca-Cola, les immeubles d’habitation ne sont pas particulièrement liquides et peuvent être difficiles à vendre. Même dans un marché de vendeurs, il faut souvent quelques mois pour trouver un acheteur approprié et conclure l’affaire. Sur un marché où les prix ont considérablement baissé, il est souvent plus souhaitable de conserver le bien pendant quelques années jusqu’à ce que les prix remontent.

Stratégies d’investissement dans les appartements et périodes de détention

Avant d’acheter un immeuble multifamilial, il est essentiel de déterminer combien de temps vous comptez le conserver. Les investisseurs commerciaux et multifamiliaux optent généralement pour l’une des deux stratégies suivantes : une stratégie à court terme d’ajout de valeur/réparation et retournement, ou une stratégie à long terme d’achat et de conservation. Les investisseurs à court terme espèrent généralement acheter une propriété, apporter des améliorations et des ajustements qui peuvent augmenter la valeur de la propriété. Voir https://www.retraitespopulaires.ch/prets/pret-hypothecaire pour en savoir plus !

 

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